서울은 '불장', 지방은 '한파' 갈수록 심해지는 부동산 양극화, 원인과 전망

 

서울은 '불장', 지방은 '한파'

갈수록 심해지는 부동산 양극화, 원인과 전망

대한민국 부동산 지도가 두 동강 나고 있습니다. 서울 아파트는 연일 신고가를 경신하며 뜨거운 열기를 내뿜는 반면, 지방 부동산 시장은 미분양의 늪과 가격 하락 속에서 차갑게 얼어붙고 있습니다. 이러한 극심한 '양극화'는 왜 발생하며, 앞으로 어떻게 전개될까요?

양극화의 불씨: 무엇이 온도 차를 만드나?

1. 일자리와 소득의 수도권 집중

양질의 고소득 일자리가 서울과 수도권에 압도적으로 집중되어 있습니다. 이는 탄탄한 주택 수요의 근본적인 원천입니다. 인구가 꾸준히 유입되고 구매력 있는 수요층이 계속 생겨나면서 서울의 집값은 견고한 하방 지지선을 갖게 됩니다.

2. 인프라 격차: 삶의 질이 곧 집값

교통(GTX), 교육(명문 학군), 문화, 의료 등 삶의 질을 결정하는 핵심 인프라가 수도권에 집중되어 있습니다. 이러한 인프라 격차는 '살고 싶은 곳'에 대한 선호도를 높여 주택 수요를 더욱 자극하고, 이는 곧 가격 차이로 이어집니다.

3. '안전 자산' 선호 심리

부동산 시장의 불확실성이 커질수록, 투자자들은 '가장 안전한 자산'으로 자금을 옮기려는 경향이 있습니다. 대한민국 부동산 시장에서 '서울 아파트'는 '가장 안전한 자산'이라는 인식이 강해, 하락장에서도 상대적으로 가격 방어가 잘 되고 상승장에서는 가장 먼저 오르는 패턴을 보입니다.

4. 지방의 이중고: 산업 침체와 미분양

지방은 주력 산업의 침체와 인구 유출로 인해 주택 수요 기반 자체가 약화되고 있습니다. 여기에 수년간 누적된 '악성 미분양' 물량은 신규 주택 가격은 물론 기존 주택 가격까지 끌어내리는 악순환의 고리가 되고 있습니다.

시장 전망: 양극화는 계속될까?

결론적으로, 단기간에 양극화 현상이 해소되기는 어려워 보입니다. 일자리, 인프라 등 구조적인 격차는 쉽게 좁혀지지 않기 때문입니다. 2025년 이후에도 수도권 핵심지는 강보합세를, 지방은 지역별 차별화가 심화되며 전반적인 약세를 보일 가능성이 높습니다.

• 수도권: GTX 등 교통 호재가 있는 지역과 신축 아파트를 중심으로 꾸준한 수요가 이어지며 가격을 지지할 것입니다.
• 지방: 대규모 산업단지가 있거나 지역 거점 역할을 하는 일부 광역시를 제외한 대부분의 지역은 인구 감소와 공급 부담으로 인해 약세가 지속될 수 있습니다.

지역별 현명한 접근 전략

양극화 시대에는 '전국'이라는 하나의 시장이 아닌, '각각의 다른 시장'으로 접근하는 지혜가 필요합니다.

서울·수도권 접근 전략

높아진 진입 장벽을 인정하고 철저한 자금 계획을 세워야 합니다. '영끌' 투자는 지양하고, 본인의 상환 능력을 최우선으로 고려해야 합니다. 교통망 확충 등 장기적인 개발 계획이 있는 지역을 선점하는 것이 중요합니다.

지방 접근 전략

'옥석 가리기'가 그 어느 때보다 중요합니다. 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 접근하는 것은 위험합니다. 해당 지역의 인구 증감, 일자리 현황, 미분양 물량 추이 등을 반드시 확인해야 합니다. 지역 내에서도 가장 선호도가 높은 '대장 아파트' 위주로 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.