'전세 난민' 시대 오나? 2025년 하반기 전세 시장 전망 및 대처법

 

'전세 난민' 시대 오나?

2025년 하반기 전세 시장 전망 및 대처법

계속되는 전셋값 상승과 매물 부족 현상으로 세입자들의 시름이 깊어지고 있습니다. 특히 2020년 8월 도입된 '임대차 3법'의 4년 만기 매물이 시장에 나오기 시작하면서, 전세 시장은 그야말로 '시계 제로' 상태입니다. 하반기 전세 시장의 핵심 변수를 짚어보고, 현명한 대처 방안을 모색해 보겠습니다.

왜 전세 시장은 계속 불안한가?

1. '임대차법 4년' 만기 도래: 예고된 폭풍

2020년 8월, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차법이 시행되었습니다. 당시 계약을 갱신했던 세입자들의 '2+2년' 계약이 2024년 8월부터 만료됩니다. 집주인들은 지난 4년간 시세에 맞게 올리지 못했던 보증금을 한꺼번에 인상하려 할 가능성이 매우 높습니다.

2. 아파트 쏠림 현상 심화

최근 몇 년간 터진 '빌라왕 사태' 등 전세 사기 여파로 비(非)아파트 기피 현상이 극심해졌습니다. 상대적으로 안전하다고 여겨지는 아파트 전세로만 수요가 몰리면서 매물 부족과 가격 상승을 부채질하고 있습니다.

3. 불안한 공급: 입주 물량 감소

높은 공사비와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 등으로 신규 주택 공급, 즉 아파트 입주 물량이 감소하고 있습니다. 전세 시장에 나올 신축 매물 자체가 줄어들면서 기존 주택의 희소성은 더욱 높아지고 있습니다.

2025년 하반기 전세 시장 전망

결론부터 말하자면, 수도권 아파트를 중심으로 한 전셋값 상승세는 하반기에도 계속될 것으로 보입니다. 4년 만기 매물이 시세에 맞춰 높은 가격에 나오고, 신규 공급은 부족하며, 아파트 선호 현상은 여전하기 때문입니다. 원하는 조건의 전셋집을 구하기 위한 세입자 간의 경쟁은 더욱 치열해질 전망입니다.

세입자를 위한 상황별 대처법

불안한 시장 상황이지만, 미리 준비하고 전략적으로 움직인다면 최악의 상황은 피할 수 있습니다. 현재 상황에 맞춰 대처법을 확인해 보세요.

Case 1. 계약 갱신을 앞둔 세입자라면?

1. 주변 시세부터 파악하세요.

집주인이 큰 폭의 인상을 요구하더라도, 먼저 주변의 비슷한 평형과 연식의 아파트 전세 시세를 정확히 파악해야 협상의 기준을 잡을 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 필수입니다.

2. '반전세'를 대안으로 협상하세요.

보증금 인상분을 감당하기 어렵다면, 인상분만큼 월세로 전환하는 '반전세(보증부 월세)'를 역으로 제안해 볼 수 있습니다. 당장의 큰 목돈 부담을 줄이는 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

Case 2. 새로운 전셋집을 구하는 세입자라면?

1. 서두르되, 꼼꼼하게 확인하세요.

경쟁이 치열하므로 최대한 빨리 움직여야 좋은 매물을 선점할 수 있습니다. 하지만 급할수록 돌아가라는 말처럼, 등기부등본(근저당 확인), 건축물대장, 집주인 세금 체납 여부 확인 등 안전장치는 절대 소홀히 해서는 안 됩니다.

2. '전세보증금 반환보증보험'은 필수입니다.

주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입할 수 있는 반환보증보험은 이제 선택이 아닌 필수입니다. 내 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

3. 정부 지원 대출을 적극 활용하세요.

신생아 특례대출, 버팀목 전세자금대출 등 정부가 지원하는 저금리 대출 상품의 자격 요건을 확인하고 적극적으로 활용하여 금융 부담을 줄여야 합니다. 소득이나 자녀 유무 등 조건이 맞는다면 시중 은행보다 훨씬 유리합니다.