2~3년 뒤 '공급 절벽' 현실로? 아파트 인허가·착공 데이터로 본 미래 집값 예측

 

2~3년 뒤 '공급 절벽' 현실로?

아파트 인허가·착공 데이터로 본 미래 집값 예측

현재의 금리나 단기 시세보다 더 중요한, 주택 시장의 미래를 결정할 핵심 지표는 바로 '공급'입니다. 최근 몇 년간 누적된 주택 인허가 및 착공 실적 부진은 단순한 통계가 아니라, 2~3년 뒤 우리 사회가 마주할 '공급 절벽'이라는 강력한 경고 신호입니다.

주택 공급의 파이프라인: 왜 2~3년 뒤가 문제인가?

아파트 한 채가 우리 앞에 나타나기까지는 보통 다음과 같은 단계를 거칩니다. 각 단계 사이에는 상당한 시간이 소요됩니다.

인허가

(사업 계획 승인)

착공

(실제 공사 시작)

준공 (입주)

(완공 후 입주 시작)

핵심은 착공에서 준공(입주)까지 보통 2년 6개월에서 3년이 걸린다는 점입니다. 즉, 지금 우리가 보는 착공 데이터는 2027년~2028년의 입주 물량을 결정하는 '선행 지표'인 셈입니다.

데이터가 말하는 '공급 절벽'의 경고

역대 최저 수준의 인허가·착공 실적

국토교통부 통계에 따르면, 전국 주택 인허가 및 착공 실적은 2022년 하반기부터 급감하기 시작해 2023년과 2024년에 역대 최저 수준을 기록했습니다. 이는 미래의 공급 가뭄을 예고하는 가장 직접적인 데이터입니다.

• 원인: 급등한 공사 원자재 가격, 높은 금리로 인한 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 경색, 건설 경기 부진 등이 복합적으로 작용했습니다.
• 인허가 감소: 2023년 전국 주택 인허가 물량은 38.9만 호로, 전년 대비 25.5% 감소했으며, 이는 10년 내 최저치입니다. 2024년 상반기 역시 부진을 면치 못하고 있습니다.
• 착공 '반토막': 더 심각한 것은 착공입니다. 2023년 착공 물량은 20.9만 호로, 전년 대비 무려 45.4%나 급감했습니다. 이는 글로벌 금융위기 시절보다 더 낮은 수치입니다.

2027-2028년, 입주 대란 가능성

2023년과 2024년의 '착공 절벽'은 고스란히 2027년과 2028년의 '입주 절벽'으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 수요는 꾸준한데 신축 아파트 공급이 급격히 줄어들면 어떤 일이 벌어질까요?

• 신축 아파트 희소성 부각: 공급이 부족해지면 신축 아파트의 가치는 더욱 높아질 수밖에 없습니다.
• 기존 아파트 가격 자극: 신축 아파트를 구하지 못한 수요가 기존의 상태 좋은 아파트(준신축)로 몰리면서, 전반적인 집값 상승을 자극할 수 있습니다.
• 전세 시장 불안 가중: 매매 시장뿐만 아니라 전세 시장도 불안해집니다. 신규 입주 아파트에서 나오는 전세 매물이 줄어들면, 기존 전세 매물의 가격 상승 압력은 더욱 커집니다.

장기적 내 집 마련, 전략을 바꿔야 할 때

이러한 공급 절벽 예측은 단기 시세차익을 노리는 투자가 아닌, '실거주'를 목표로 장기적인 계획을 세우는 분들에게 중요한 시사점을 줍니다.

1. 관점의 전환: '공급'의 눈으로 시장 보기

지금의 시장이 다소 침체되어 있더라도, 2~3년 뒤 공급이 부족해질 것을 예상한다면 현재가 오히려 합리적인 가격에 내 집을 마련할 기회가 될 수 있습니다. 금리나 단기 등락에 일희일비하기보다, 공급이라는 큰 흐름을 읽는 것이 중요합니다.

2. 청약 시장 꾸준히 모니터링하기

분양가 상한제가 적용되는 단지나 입지가 우수한 곳의 청약은 미래의 공급 부족 상황에서 더욱 빛을 발하게 됩니다. 청약 가점이 낮더라도 추첨제 물량을 꾸준히 노크하며 기회를 엿보는 전략이 유효합니다.

3. 입지 좋은 기존 아파트로 눈 돌리기

신축 공급이 줄어들면 결국 수요는 교통, 학군, 편의시설 등 입지가 검증된 기존 아파트로 쏠리게 됩니다. 미래의 공급 상황을 고려하여, 현재 시장에서 저평가된 우량 입지의 기존 아파트를 매수하는 것도 현명한 전략이 될 수 있습니다.

결론적으로, 지금의 건설 경기 부진과 데이터는 2~3년 뒤 주택 시장에 상당한 공급 충격이 올 수 있음을 강력하게 시사합니다. 장기적인 관점에서 내 집 마련을 계획하고 있다면, 이 공급의 파도를 미리 읽고 남들보다 한발 앞서 전략을 세우는 지혜가 필요한 시점입니다.